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房产中介花式信贷违规
作者: 发布时间:2019-05-11
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  34575302019-05-1117:27:47.0业务合规295楼市/enpproperty-->楼市江湖似乎永远不缺少故事,首付贷虽然选择“潜水?#20445;?#20294;并没有相忘于江湖。

  《证券日报》记者调查发现,部分房产中介存在垫资、帮买方凑首付、“二套房变首套房”等违规行为。

  房产中介违规垫资

  《证券日报》记者以购房者身份暗访了多家京城房产中介,在得知本报记者买房首付不够后,经纪人给出了一些“解决办法”。

  北京市朝阳区某房产中介表示:“如果您名下还有其他房产,可以将房产抵押给我们公司,最高可抵押房产评估价的七成。我们公司可以做到7天内放款,不会影响买房进度。”

  “不过,这类垫资业务一般期?#34183;?#36739;短,您需要考虑后续有没有还款能力。同?#20445;?#25269;押用途不可以写购房,并且需要一定比例的?#20013;选薄?#35813;经纪人提醒记者。

  据其介绍,?#20013;?#36153;分为两种:第一,每月收取贷款额1.08%作为利息以及贷款额0.1%作为中介费,签订合同时一次性缴清。第二,每月收取贷款额1.5%作为利息,签订合同时一次性缴清。

  在第二种情况下,以垫资100万元、用款2个月举例,购房人一次性缴纳30000元利息(贷款额的1.5%,共2个月),如果购房者用款不足2个?#32511;?#21069;还款,实际利息?#20945;?#29992;款天数计算(不足1个月算1个月)。同样不可以展期。

  上述经纪人表示:?#26263;?#19968;种情况适合不清楚?#24335;?#20309;时能够周转开的购房人,利息相对?#31995;停?#19981;过如果签订的时限较长又提前还款,会损失0.1%的中介?#36873;!?/p>

  据《证券日报》记者暗访了解,垫资?#20013;?#36153;大多为借款额的1%-2%不等,每个月收取,多数中介表示“不满1个月要?#20945;?个月收?#36873;薄?/p>

  “二套房变首套房”提高贷款额

  在某大型房产中介,《证券日报》记者了解到一项可以减轻二套房首付压力,即“二套房变首套房”的“服务”。

  上述房产中介的经纪人表示,“我们可以在您不离婚的前提下,将买二套房操作成买首套房,贷款利?#25163;?#34892;基准利率上浮10%,贷款比例达到65%。此项业务收取贷款额1%-1.5%的?#20013;?#36153;,贷款额0.15%的公证费,80元抵押登记费以及1000元左右的委托?#36873;?#20854;中第一?#30591;?#30001;我们公司收取。”

  不过,面对《证券日报》记者的追问,这位业务员并不愿意透?#27602;?#20307;流程,只表示:“您只需提供身份证、户口本、征信记录等个人信息,除了银行面签,其他?#26041;?#24744;不用出现。同?#20445;?#24744;不用担心风险,此项业务为批贷后缴纳?#20013;?#36153;,并且在和卖方签订购房合同?#20445;?#20250;签订一个补充协议,写明‘如果贷款未批则合同作废’。我们会和卖方解释清楚,等待批贷的时间一般在10天以内,即使此单批贷失败,也不会耽误很长时间。”

  业内人士分析称:“直接的‘二套房变首套房’,从流程来看,是不可能在银行获得审批通过的,因为银?#20449;?#36151;?#34987;?#26597;询买方的征信记录,过往的贷款记录等信息是瞒不住的。如果房产中介确?#30340;?#22815;实现上述业务,很可能是房产中介提供?#24605;?#36164;料给银行,而银行在审核时也涉嫌放水。”

  该房产中介工作人?#21271;?#31034;:“‘二套房变首套房’的?#20013;?#36153;为贷款额的1%-1.5%,一般以贷款额作为区分。近期,贷款额超过300万元的客户?#20013;?#36153;?#20945;?.5%收取,300万元以下的客户?#20945;?%收取。”对于这样做的原因,其解?#32479;疲骸?#36151;款超过300万元涉?#26263;?#19982;银行?#20013;?#23618;面?#20302;ǎ?#25152;以?#20013;?#36153;较高,300万元以下支行审批即可。”

  除此之外,还有多项根据购房者实际情况“量身定做”的贷款业务。一位房产经纪人表示:“您?#36824;?#25918;心看房,最后如果只是差钱,我们公司提供‘一站式服务’,可能是抵押贷款?#37096;?#33021;是消费贷。如果卖家要求全款,我们?#37096;?#20197;提前垫资,拿到房本您再?#20945;?#21512;同约定把钱还给我们公司。”

  在记者的暗访过程中,多个房产中介为了促成交易,对本报记者声称其“业务合规”、“流程正常”。

  一位不愿具名的中介行业高管人士表示:“对于购房者?#27492;担?#39318;付贷、垫资等虽然缓解了燃眉之?#20445;?#20294;是部分借款的利息会非常高。对于购房人而言,需要考虑是否能够保证?#32422;?#26377;一个长期稳定的工作来偿还这部分高息借款,以及未来房地产市场不可能短期内大幅上涨让购房者从中间套利。对于房产中介?#27492;担?#25512;介此类业务的动力在于促成买卖双方尽快达成交易。部分房产中介即使没有直接提供相关业务,作为引荐方?#24425;?#36829;规的,这种加杠杆的方法,不管是对于房产中介、开发商、贷款中介、金融机构,中间的风险还?#28508;冉洗?#30340;,不利于整个房地产市场的稳定。”

  据记者了解,近两年,住建部、央行等一直重点治理楼市信贷违规等乱象。2017年,住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心四部门曾联合印发《关于加强北京地区住房信贷业务风?#23637;?#29702;的通知》,要求各商业银行要根据“了解你的客户”的原则,加强对客户的尽职调查,?#38505;?#26680;查购房人首付款?#24335;?#26469;源,对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户,应拒绝发放贷款。《2018年整?#25105;?#34892;业市场乱象工作要点?#26041;?#36829;反房地产行业政策作为整治工作要点之一,包括发放首付不合规?#27597;?#20154;住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡套现等?#24335;?#29992;于购房等均被作为重点查处对象。

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